刚刚，上海楼市释放3大信号！上海未来房价走势稳了

娄底小二

[ad thread/a_pr/3/0]经历了市场升温以及政策调控的上海楼市，交出了上半年的成绩单。“调控、供需两旺”成了上半年的关键词。
新房市场，上海供应放量、新盘最高入围分数屡破纪录；土拍市场，限地价、官方指导价的出炉；二手房市场，价格回调，天价二手房消失......

与此同时，上半年，上海购房者先后经历了“1·21新政”、“沪七条”、“积分摇号”、“新房限售”等一系列政策。
在调控政策的影响下，买房人情绪开始趋于理性。
1、猝不及防！上海6月新房成交均价52794元/㎡！环比下跌8.4%！
2、上半年新房供应放量！累计供应超3万套房源！
3、上海第二批次土地供应即将上新！未来上海房价…

01
猝不及防！上海6月新房成交均价52794元/㎡！环比下跌8.4%！
据上海中原地产数据显示，6月上海新房成交均价52794元/㎡！环比下跌8.4%！
基于5月成交中低价格产品比较多，受结构性因素影响，新房成交均价有所回落。
另据统计，2021年6月，上海新房成交面积98.5万㎡，环比增加60.2%，成交9852套，成为今年2月以来最高峰值，仅次于1月的12018套。
从成交产品来看，3-6万元/㎡的首次改善产品是交易主力。比如成交前三的项目均是“5字头”的项目。单个项目成交也比较活跃，排名靠前的签约量甚至可以超过600套。
6月上海新房成交排行榜：

换而言之，正是这些市场成交主力支撑起全市交易回升到接近百万平方米的水平。
02
上半年新房供应放量！累计供应超3万套房源！
今年上半年，上海新房市场迎来了供应放量。
官方先后于3月12日、4月25日、6月1日集中发布三批入市项目名单，共计125盘取证，累计供应房源超3万套，上海新房市场呈现出供需两旺的局面。

图源网上房地产
从入市项目认购情况来看，已有1/3项目触发积分制，且多个新盘开盘当天售罄。

从成交空间分布来看，上半年远郊区域新盘成为市场交易主力。其中，奉贤、青浦、嘉定成为全市新房成交面积排名前三的区，分别是73.4万㎡，68.2万㎡和67.2万㎡，仅这三个区成交就占了全市37.5%。

值得一提的是，当前上海新房市场分化依然无法避免。

就在上周，复兴珑御公布了令人望尘莫及的入围分数112.8分，与此同时，上海也诞生了多个高分新盘。

中粮瑞虹海景壹号，以94.96分的高分再次拉高豪宅盘的分数线。此次大虹桥入市的多个新盘，分数线动辄也要70分甚至更高分。
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但不可否认的是，上海新房市场也有只要40多分就能入围的低分楼盘。

就在近期，市场上还出现无人认购的项目。可见，并不是市场处于活跃期，分化就会消失，随着“房票”趋于紧张，买房人一定会价值最大化的用好手上来之不易的“房票”。

03
上海第二批次土地供应即将上新！未来上海房价...
6月25日，历时一周的上海首轮集中土拍正式收官。
6月18-25日，上海首轮集中供地56幅土地共揽金856.82亿元，最终实际出让的含商品住宅地块31幅，另有17幅动迁安置房地块、8幅租赁住房地块。

图源上海乐居
首次供地区域分布来看：浦东新区(11幅)、奉贤(8幅)，依序是松江(7幅)、宝山(7幅)、闵行(6幅)、青浦(4幅)。
可以看出，外郊环区域是土地供应主力。

本次，上海集中土拍的整体土地溢价率为4.90%。主要原因便是拍地规则能有效抑止溢价率，此外上海首批供地安置房与租赁房用地占比较大，从而拉低溢价率。
值得一提的是，第一批次集中土拍刚刚结束，随之而来的是2021年第二批土地供应即将上新。

其中，包含11块新住宅供应，涉及徐汇、杨浦、大虹桥等新房稀缺的核心地段，值得关注：

图源上海土地交易市场
在“房住不炒”的大背景下，上海正经历着严苛的新房限价政策。
早前，连续拿证的招商虹桥公馆项目，一批次取证价格为6.01万/㎡，二批次再取证，同样是6.01万/㎡。
无独有偶，一批次取证的金地嘉悦湾，4.37万/㎡，三批次再取证，同样是4.37万/㎡。
如此强烈的限价力度，毫无疑问会让当前“稳字当头”的上海房价走势，延续到下半年。
同样，6月上海的集中土拍，房地联动价正式出炉，此次官方指导价和当下的新房价格也相差无几。
综上所述，上海新房市场的稳定，大概率会持续到下半年，甚至是未来更长的时间。

责编：黄教授
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