2021上海楼市下半场：是站岗还是踏空？

娄底小二

[ad thread/a_pr/3/0]如果只能用一个词来形容上海上半年的楼市，你会想到什么？


上涨？积分？抢房？集中供应？房住不炒？


这些都对，但也仅仅只是万花筒的一面，而这些不同的“立面”拼起来，才是2021年上半年上海楼市的全貌：

魔幻

1、新房集中供应，同板块新盘同期入市，分流购房者；价格牢牢锁死，只要产品不变，从一期到三期都是一个价格；


2、新盘入围积分成为新的试金石，从70分到110分，社保巨子因此饱受争议；


3、土地集中供应，房地联动价出炉，从开发商到购房者都是“房住不炒”；


4、二手房业主情绪高昂，挂牌价几乎失控；成交价链家都没敢放出来！


5、二手房指导价、二手房停贷、一二手倒挂，各种消息暗流涌动；


可以说，上海楼市20年以来，从未如此魔幻，也从未如此割裂！


站在7月展望下半年，上海楼市可能会有哪些变化？


买房会不会站岗？
卖房会不会踏空？


看完这篇文章希望你能有答案！

上涨的压力


根据6月末公布的最新数据，标准普尔CoreLogic Case-Shiller全国房价指数显示：4月美国房价同比上涨14.6%，高于3月13.3%的涨幅。


这是什么概念？


要是放在国内，可能要被拉去枪毙五分钟！


而这就是疫情之后全球房价加速上涨的缩影，而中国楼市在这一队列中并不突出！





显然，不同于2008年，这次我们不跟了！


中房指数数据：2021上半年百城新建住宅价格累计上涨1.70%。二手住宅价格累计上涨2.56%。


虽然身在上海的我们感受的数字会放大一些，但平心而论，在这场通胀洪流中，“房住不炒”一直都在！


房价企稳带来的另一个影响就是：供求比有些失控！


据初步统计：2021年上半年，20个代表城市商品住宅供销比为1.26！


上海、深圳、合肥、成都等城市，销供比处于1.6~1.8之间，短期市场供不应求态势较为显著。


受此影响，2021年上半年重点城市商品住宅成交规模达到近5年同期最高，仅次于2016年！


这些放大的成交量很大程度上保证了房价的稳定，但笔者想说：即使这样，房价仍面临较大上涨压力！


尤其是上海！


今年上半年三批次集中入市新盘，供应量的确在增加，按照这个节奏，下半年的新盘供应量也会相当大！


用强有力的供应来熨平这一轮周期波动，加上焊死的新房价格，至少不会失控！


所以，要看到全局因素带来的上涨压力，也要看到国内特别是上海楼市的独特之处，一味的将国外趋势套在国内的做法显然不可取！





流动性降低


一般来讲，新房市场通常都是三方博弈：银行、开发商、购房者！


占主导地位的往往是银行和开发商，关于限制这两方的政策已经出台！


开发商三道红线



银行两道红线



而在购房者身上，也加上了一层“限制”：利率上浮。


从4月开始，杭州、成都、济南、南宁、佛山、珠海、中山、东莞、惠州、嘉兴、南通等60多个城市上调房贷利率。


其中，杭州20天内上调了2次房贷利率，目前首套房贷利率为5.6%，二套为5.7%。


再比如，广州工农中建等年内已4次上调房贷利率，目前首套房为5.4%；二套房为5.6%。


新房市场中，三方参与者的头上都加了“紧箍咒”，经过了2021年上半年的“反弹之后”，下半年的走向趋势，大概率就是流通性降低。


据初步统计，2021年上半年，20个代表城市商品住宅月均新批上市面积约1765万平方米，同比增长10.3%，与2019年同期相比，增幅为8.9%，绝对规模刷新历史同期记录。


而在大幅度供应反弹之后，从长久的“红线”来看，新房市场不再会如此激进，落回到上海之中，更明显的现象或是一二手房之间将会更为割裂。


当一手房无法成为二手房时，二手房市场自然就没有流动性了。


每流动一次就要间隔N年，这个N，通常是3或者5，也有可能是2或者10。


正常3-5年的限售或许已经能滞缓普通城市的二手房交易，却满足不了一线和新一线城市的焦虑。


二手房市场，已经使用的手段包括冰冻+限价+限贷+契税+监视的手段。


下半年，这些手段必然丰富和蔓延。


深圳的二手房指导价已经在西安、成都等地铺开了，北京和上海施行真的还会远么？

图-深圳部分无客户的中介门店↑

二手房站岗还是踏空


稳稳的新房市场毋庸置疑，二手市场即将大刀阔斧！上海楼市下半年一个最大的疑问：


买房会不会站岗？卖房会不会踏空？


这可能我们还要回顾下上海的集中供地。


极大程度地稳住了楼市的预期。


房地联动价的出炉，使得明年新房的售价也清晰可见。


而一个很简单的房价逻辑就产生了：


土地价格（低）——明年新房价格（低）——二手市场价格（低？高？）


肉眼可见二手房市场的管控或将在下半年达到史上最严！停贷潮甚至也或将持续！


二手房买了站岗，在下半年可能真的是比较普遍的事情，而且正经要站一阵子。


共有产权房和租赁房则是最后的后手，给困苦无房的市民以最后的保障。





下半年上海置业建议


所有的调控，实际上都会指向一个结果：土地有序出让，新房越来越多并且价格平稳、二手房交易滞缓、价格受限、成本上升。


具体到上海，楼市后事如何？这个问题，就自然容易回答了。


稳定和发展，是上海的主基调。





在土地上，上海主动阉割出让收入，已经成为了全国的先行者。展现了逐渐不依靠土地财政的雄心和决心。下半年继续加大宅地供应已成必然。


从土地出让时就已经开始限制新房价格，也是这种信心的延续。预计下半年继续执行积分制、限售制以及为新房贷款提供较为充足的供应，从而使得新房市场平稳健康发展。


下半年，二手房交易指导价以及二手房挂牌监管机制或提上日程。


既是临门一脚，也是最后一刀。


但同时，上海对二手房应该也不会太过分。


毕竟，上海和其他城市一个非常大的不同是置换需求。


很多人都会卖了原有的房屋做置换。从而，也使得二手房交易影响到新房交易。


改善需求，不容忽视。


因此大胆预测：下半年可能会提升二手房交易贷款利率，对于二手房交易信贷额度不会过分严苛。


但笔者个人建议：无论是新房还是二手房，千万别做等等党，毕竟从上海楼市历史发展以来，等等党们的结果向来都只有后悔一个结果。
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来源：https://www.toutiao.com/a6980904831796036100/
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