房贷收紧，二手房成交量却现两月连涨：上海的市场承接力有多大？

郑州小甲

[ad thread/a_pr/3/0]近期，全国一批城市房贷放款周期拉长，利率上调，上海市场也受到影响。即便是传来政策利好的浦东区，二手房带看量也明显下跌了。
7月7日，总部位于浦东的信栋地产创始人徐栋对21世纪经济报道记者透露，中介对于房地产行情变化是最敏感的，最近由于房贷收紧，上海二手房成交行情不好，中介门店出现一波并购潮。
然而，上海中介机构最新统计数据显示，在4月成交量较3月暴跌1.5万套，仅成交约2.3万套之后，上海5、6月份的二手房成交出现两连涨：5月成交约2.5万套，6月成交约2.7万套。对此，徐栋指出，影响交易量最主要的因素是价格，目前房东还是不愿意降价，整体仍是下滑趋势。
刘华（化名），是一名互联网从业者，他今年初在上海买了一套住宅，本来准备贷款1000万，突然遇到房贷收紧，贷款直接批不下来了，刘华最后不得不找朋友借钱周转。
硬币的另一面是，上海部分高端住宅价格涨幅明显。刘华年初买的房子，总价3000万左右，最新的市场报价达4500万左右，相当于半年多时间内涨了大约1500万；一名浙江小房企负责人年前在古北某项目买下一套总价4000多万元的大平层，最近二手房市场叫价约6000万。
公开数据显示，2020年，上海2000-3000万的房子成交套数是1583套，3000-5000万的成交套数是971套，5000万以上的成交套数是256套。由此可见，上海每年对于2000万以上高端住宅的市场承受力有数千套，但需求也没有大众想象的那么大。正如徐栋所言，二套刚需买家很容易受到政策影响，由此产生资金恐慌。
市场短暂企稳
某种程度上看，上海房贷收紧，让市场短暂企稳了。
由于集中供应与网签有先后顺序，上海4、5月份成交的部分新房网签有可能会顺延，才会导致连涨两月的现象。但三个月月均2.5万套的成交量不算少，主要还是看7月的成交量变化。
上海中原市场分析师卢文曦指出，6月份网签的交易有部分来自于五月底成交的新房，这个时间节奏与过去就不一样了。新房因为受调控影响的因素更大，所以不一定能够反映市场的真实情况，加上价格限制在上下5%的幅度调整，涨幅是锁死的。当然，也有业内人士指出，以上海目前新房摇号积分越来越高分的趋势看，需求正在冲顶。二手房市场也有类似需求冲顶的反应：价格微涨，成交其实在下行。
对比上海，杭州二手房成交却出现明显的三连降。在政策加码和房贷收紧的双重影响下，二手房成交活跃度持续下降。按照常规，杭州近期一手房摇号热度迅速上升，二手房趋势不应该是下跌的。上半年，杭州市区二手房成交近5.4万套，相比2020年上半年几乎多了1.4万套，这一成交量创下2018年以来新高，其中住宅占比91%。随着调控加码，从4月开始，杭州市区二手房月成交量连续三连降，5、6月的成交更是不足万套。
卢文曦认为，杭州的“降”也要看幅度，今年一个月杭州成交二手房1万多套，但4月份杭州二手房成交还没跌破万套，5月份也只不过比4月份少了一点点。
值得关注的是，杭州与北京、上海不一样，它主要依赖于新房市场。反观杭州新房在4月份有一个集中放大的成交量，与新房预售证集中释放正相关；后面到了5、6月份月，下降得比较明显。
可以说，经历这一轮调控政策升级、打补丁之后，包括银行信贷政策，也是想把资金引导到实体经济去。因此上半年对于经营贷等违规资金入市予以严查。
这一原则放到上海市场，表现为越来越趋向于房源入市的总量控制，新房集中供应，导致供应节奏变化。换言之，过去的那一套市场销售经验几乎没有太大作用。卢文曦举例称，6月份的上海市场，包括新房、二手房都有一个反超的迹象。4、5月份大量新盘供应之下，二手房成交也面临反超，反超的幅度超过市场预期，从2.3万套到2.5万套，再到2.7万套。同时也说明上海承接力强。
另一方面，上海房贷利率的上调，加速了二手房交易的下滑。第三方机构统计数据显示，截止到2021年6月份，多家银行至少上调了30个基点，其中最高的涨了75个基点，其中以四大行尤为明显。在四大行带头下，其他银行紧随其后也纷纷有不同幅度的上调。
今年2月开始，国内房贷市场利率开始进入拉升通道。据融360大数据研究院监测，截止到今年5月18日，全国42个重点城市中，21城市的房贷利率平均水平环比上涨，3个城市的涨幅在10BP以上。全国首套房贷款平均利率达5.33%，二套房贷款平均利率达5.61%。
作为一线城市中房贷利率最低的城市，上海首套房利率最低能申请到4.65%。业内人士指出，目前的上海房贷利率可能是未来2-3年最低的水平。
徐栋表示，尽管放款周期拉长，现在普遍在4个月左右，但只要符合条件、能申请下来，银行利率一般不会调高，除非有其他特殊原因。但近期内，徐栋的门店还没有一个客户有银行贷款申请下来的，都还在排队状态。
成交两连涨的逻辑
上海的市场承接力强，或许与房贷利率关系不大，但可以肯定的是，调控密集周期内的上海市场，客户群体情绪变化比较微妙。卢文曦指出，只要市场上有任何风吹草动，都会加速一单正在谈判的交易，比如信贷收紧的消息最初传出的时候，买卖双方都会抓紧先签约走流程，客户的心理就是签好约就去排队申请贷款，越快排队申批也就越快走完流程。“六月份正好是上半年的一个节点。”卢文曦表示，这对6月的成交量上涨起了一定作用。
此外，调研数据表明，今年上海的大学毕业生依然有90%愿意留在上海。上海对于全国的人才吸引力依旧维持高水准，这反过来就推动了市场预期。
上海过去一年房价上涨导致购买面积的变化是非常明显的，比如同样的地段同样的购房预算，今年比去年少买一个房间的事，在上海学区房板块里很常见；全国房贷的平均利率，已经连涨4个月，而上海目前利率上调还不明显。不少买家想乘利率低位买房，这也是上海市场承接力强的一个诱因。
市场承接力强，楼市怪象自然不断出现。日前，上海就有两个新盘出现了奇葩现象：复兴珑御入围的客户中，有59位满分选手，以及2位差一个月的满分选手。按照前述的上海高端住宅成交数据，买得起复兴珑御的人是数以千计的，但符合条件的却是凤毛麟角。
最近，宝山区上实海上菁英在选房阶段出现“房源离奇消失”情况：一共推出552套房源，但在330组家庭选完后，仅剩172套房，其中50套房源“凭空消失”。 对此，上海市宝山区房管局市场科相关工作人员回复记者询问表示，已经让开发商进行自查有无违规情况，但自查结果是没有任何问题，接下来房管局准备介入执法流程。
海上菁英现场的代理人员表示，“房管局正在查，查完之后就是该怎么处罚怎么处罚，总归要给市场一个交代。”卢文曦认为，当前市场管理也比较严谨，对突发事件跟进比较及时。“调控基调目前不会变，一旦市场有异动或有新情况新现象干扰市场正常运行，那么政策还会继续升级”。
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